Kolik si vezmu domů: čistý výtěžek z prodeje činžáku po jednotkách
Publikováno 3. 11. 2026 · Read in English
Čistý výtěžek z prodeje činžáku po jednotkách je součet kupních cen všech prodaných jednotek minus náklady transformace, komunikační a prodejní náklady, splacené dluhy a daň z příjmů. Rozdíl hodnoty proti prodeji domu vcelku bývá typicky o 20–40 % vyšší, přesné číslo ale určí teprve feasibility. Níže najdete postup výpočtu krok za krokem a schematický příklad v tabulce.
Shrnutí
- Čistý výtěžek = hrubé tržby z jednotek − náklady transformace − komunikační a prodejní náklady − dluhy a zástavy − daň z příjmů.
- Typický rozdíl hodnoty mezi rozprodejem po jednotkách a prodejem vcelku je +20–40 %; konkrétní číslo určí až feasibility.
- Daň z příjmů závisí na vaší situaci (časový test, bydlení, podnikání); zákon č. 586/1992 Sb. je třeba posoudit s daňovým poradcem.
- Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb., kupující ji tedy neplatí.
- Audit a plán dodá podklady pro výpočet do 6 týdnů a projekt jde dál jen s potvrzenými čísly.
Z čeho se čistý výtěžek skládá
Čistý výtěžek je to, co zůstane na vašem účtu po splnění všech závazků spojených s projektem i s dosavadním financováním domu.
Při prodeji domu vcelku je výpočet jednoduchý: kupní cena minus dluhy a daň. Při prodeji po jednotkách přibývají položky, které vznikají dříve než tržby, a tržby přicházejí postupně. Proto je dobré počítat v těchto krocích:
- hrubé tržby ze všech prodaných jednotek,
- náklady transformace domu na prodejné jednotky,
- komunikační a prodejní náklady,
- splacení dluhů a výmaz zástav,
- daň z příjmů,
- výsledná částka k výplatě.
Konkrétní částky u svého domu zatím nikdo seriózně neodhadne bez podkladů. Tento článek proto ukazuje strukturu výpočtu, ne hotová čísla.
Krok 1: Hrubé tržby z jednotek
Hrubé tržby jsou součtem kupních cen všech jednotek, nikoli hodnota celého domu pronásobená jednou sazbou.
Typický rozdíl hodnoty mezi prodejem domu vcelku a rozprodejem po jednotkách je +20–40 %. Je to rozpětí zkušenosti, ne příslib: závisí na lokalitě, stavu domu, dispozicích, nájemních vztazích a poptávce. Přesné číslo určí placená feasibility, tedy Audit a plán, jehož výstup je hotový do 6 týdnů. Orientační představu si můžete udělat v kalkulačce potenciálu domu.
Počítejte také s tím, že tržby přicházejí postupně. Vlastnické právo k jednotce přechází až vkladem do katastru nemovitostí a katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.). Průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní. Platba přitom obvykle probíhá bezhotovostně přes advokátní úschovu; hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.).
Krok 2: Náklady transformace a komunikace
Náklady transformace jsou investice, která vytváří rozdíl hodnoty, a je třeba je odečíst ještě před tím, než vyjde zisk.
Patří sem zejména:
- právní příprava a rozdělení domu na jednotky (občanský zákoník č. 89/2012 Sb.),
- povolovací a projektové kroky podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb., pokud jsou potřeba,
- případné stavební úpravy a příprava jednotek k prodeji,
- řešení nájemních vztahů a komunikace s nájemníky,
- prodejní činnost, tedy prezentace, jednání s kupujícími a právní servis kupních smluv.
Částky u těchto položek se v každém domě liší a nelze je správně uvést paušálně. Projekt proto prochází třemi branami (legal, permit, sales gate) a do další fáze se jde jen s potvrzenými čísly. Vy tak vidíte skutečné náklady dřív, než se zavážete k dalšímu kroku. Postup popisuje stránka Jak to funguje.
Krok 3: Dluhy, zástavy a spoluvlastníci
Dluhy zajištěné domem se hradí z kupních cen jednotek a snižují částku, kterou skutečně obdržíte.
Pokud je dům zatížen hypotékou nebo jiným zástavním právem, je třeba spočítat, jakou část kupní ceny každé jednotky si věřitel vyžádá za výmaz zástavy. Prakticky se to řeší dohodou s věřitelem a výplatou z advokátní úschovy. Počítejte i s dalšími závazky, například nedoplatky, a u exekucí či insolvence s jejich zvláštním režimem (exekuční řád č. 120/2001 Sb., insolvenční zákon č. 182/2006 Sb.).
Pro srovnání: v dražbě nemovitosti činí nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., pro exekuce přiměřeně). Řízený prodej jednotek je pro zadluženého vlastníka proto často srovnatelný scénář, který stojí za propočet.
Jste-li spoluvlastníkem, zjistěte, zda nehrozí spor o předkupní právo. Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno v roce 2020; trvá jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví, pokud podíl vznikl děděním (§ 1124 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.).
Krok 4: Daň z příjmů a další daně
Daň z příjmů z prodeje se řídí zákonem č. 586/1992 Sb. a její výše závisí na tom, jak dlouho a k čemu jste nemovitost využívali.
Obecně platí, že příjem z prodeje nemovité věci může být za splnění zákonných podmínek osvobozen, typicky při splnění časového testu nebo v souvislosti s vlastním bydlením. Pokud podmínky nesplníte, nebo pokud dům nebo jednotky prodáváte v rámci podnikání, může být příjem zdaněn. Rozhodující jsou vaše konkrétní okolnosti, zejména způsob nabytí domu, doba držení a to, zda prodáváte jako fyzická, nebo právnická osoba. Přesné podmínky a aktuální limity si ověřte na Finanční správě nebo u daňového poradce, ideálně před zahájením projektu, aby šlo daň zahrnout do plánu.
Pozitivní zpráva pro kupující: daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.), takže nezvyšuje jejich náklady a nepůsobí jako překážka při prodeji jednotek.
Schematický příklad: dům vcelku proti jednotkám
Tabulka ukazuje strukturu výpočtu na schématu, ve kterém hodnota domu vcelku odpovídá písmenu H; nejde o skutečný případ ani o příslib výsledku.
| Položka | Prodej vcelku | Prodej po jednotkách |
|---|---|---|
| Hrubé tržby | H | H zvýšené typicky o 20–40 % |
| Náklady transformace | žádné | odečíst (určí feasibility) |
| Komunikační a prodejní náklady | nízké, jeden kupující | odečíst (určí feasibility) |
| Dluhy a zástavy | odečíst | odečíst z kupních cen jednotek |
| Daň z příjmů | podle situace vlastníka | podle situace vlastníka |
| Rychlost příjmu peněz | jednorázově | postupně po vkladech |
Rozprodej se vyplatí tehdy, když přínos zvýšené hodnoty převýší součet nákladů a vy jste ochotni přijmout delší dobu realizace. Pokud ne, může být vhodnější prodej vcelku. Proto má smysl rozhodovat podle potvrzených čísel, nikoli podle odhadu.
Co udělat teď
Nejprve si připravte podklady a nechte spočítat feasibility; teprve na jejím základě má smysl rozhodovat o prodeji.
- Vyžádejte si aktuální výpis z katastru nemovitostí a zjistěte zástavy, věcná břemena a další zápisy.
- Sepište dluhy a závazky navázané na dům včetně orientačních zůstatků.
- Připravte přehled nájemních smluv a stav jednotlivých bytů.
- Zjistěte u daňového poradce nebo na Finanční správě, jak se vás dotkne daň z příjmů.
- Vyberte formu spolupráce: Audit a plán, End-to-end realizace, nebo Partnerství / JV.
Nezávaznou nabídku nebo posouzení domu získáte přes formulář pod článkem. Výstup auditu je hotový do 6 týdnů a o dalším postupu rozhodujete až po jeho předání.