Časté dotazy

Řídíme transformaci bytových a činžovních domů na prodejné jednotky — od prověření záměru přes projekt, povolení, financování a stavbu po prodej a zápis jednotek do katastru. Klient má jednu smlouvu, jednu ekonomiku a jednoho odpovědného partnera.

Nic z toho — jsme development manager (orchestrátor). Architekty, právníky, stavební firmy a prodejní kapacity řídíme a soutěžíme ve prospěch vlastníka. Neseme odpovědnost za celek, což žádná jednotlivá profese nedělá.

Ano, s těžištěm v Praze, Brně a krajských městech, kde je nejsilnější absorpce jednotek. U menších měst rozhoduje feasibility — poptávka po bytech tam bývá limitem.

Ne. Vstupní branou je Audit a plán; zhruba třetina posouzení končí jinak než doporučením plné transformace. Malé domy (pod ~6 budoucích jednotek) bývají ekonomicky hraniční — poctivě to řekneme předem.

Fixní cena podle velikosti a složitosti domu, sdělená předem po bezplatné vstupní konzultaci. Při navazující realizaci se započítává do development management fee.

Development management fee (transparentní procento z nákladů projektu, fakturované po milnících) + volitelná success fee vázaná na výsledek prodeje. Žádné skryté provize od dodavatelů — výběrka je otevřená a auditovatelná.

Vlastník — s naší pomocí: připravíme funding memo a vysoutěžíme podmínky (banka, bridge, investor). U vybraných projektů jdeme do JV a část kapitálu neseme my.

Rozprodej po jednotkách vynáší typicky o 20–40 % víc než prodej domu vcelku; konkrétní číslo určí feasibility. U malých domů kolem 10 mil. Kč je ekonomika hraniční, síla modelu roste u projektů 30–60 mil. Kč.

Právní akt, kterým se dům rozdělí na jednotky dle občanského zákoníku — určuje jednotky, společné části a pravidla správy. Špatně napsané prohlášení znamená právní vady jednotek a problémy při prodeji na desítky let. U nás jde o řízený výstup fáze právního vypořádání, ne formalitu na konci.

Zpravidla ne — nájmy jsou vstup do ekonomiky a harmonogramu (postupné uvolňování, prodej obsazených jednotek investorům). Česká úprava nemá tak tvrdá conversion omezení jako např. Německo; přesto nájemní vztahy řešíme korektně a v mezích zákona.

Daňová a transakční struktura (DPH u stavebních prací a převodů po změnách od 7/2025, daň z příjmu, struktura SPV) se navrhuje už ve feasibility s daňovým poradcem. Daňový design dodatečně je vždy dražší než na začátku.

Povolovací proces se v ČR mění (model „jeden úřad, jedno řízení, jedno rozhodnutí"). Permit gate v našem procesu existuje právě proto, aby projekt vždy stál na aktuálních podmínkách konkrétního úřadu, ne na obecných slibech.