Energetická certifikace činžovního domu: povinnosti a vliv na cenu jednotek

Co je energetický pas nemovitosti a kdy je povinný

Energetický pas nemovitosti se právně označuje jako průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Upravuje ho zákon o hospodaření energií č. 406/2000 Sb. a prováděcí vyhláška. Průkaz zpracovává oprávněný energetický specialista a zařazuje budovu do třídy energetické náročnosti od nejlepší po nejhorší, vyjádřené písmeny.

Zákon stanoví, že při prodeji budovy nebo její jednotky musí vlastník kupujícímu průkaz předat nebo ho zpřístupnit. Zákon také upravuje, kdy je průkaz nutný při novostavbě, větší změně dokončené budovy nebo pronájmu, a stanoví výjimky pro určité typy staveb. Povinnosti se v čase mění, proto před konkrétním krokem ověřte aktuální znění předpisu, případně se obraťte na energetického specialistu.

Pro vlastníka činžáku z toho plyne praktický závěr: pokud počítáte s prodejem po jednotkách, je průkaz součástí prodejní dokumentace stejně jako výpis z katastru nemovitostí.

Průkaz celého domu, nebo jednotlivých bytů

U bytového domu se běžně řeší, zda zpracovat průkaz pro budovu jako celek, nebo pro každý byt zvlášť. Zákon umožňuje v určitých případech využít průkaz vypracovaný pro celou budovu, pokud jde o společný systém vytápění a stavebně shodné prostory. Podmínky je třeba posoudit podle skutečného stavu domu.

V praxi to znamená:

• jednotný průkaz celé budovy bývá hospodárnější, pokud je dům technicky homogenní,
• samostatný průkaz bytu může dávat smysl u jednotek s odlišným vytápěním nebo po individuálních úpravách,
• průkaz musí odpovídat skutečnému stavu domu v době prodeje, ne stavu před rekonstrukcí.

Vzhledem k tomu, že kupující bytů se opírají o jednotná data, je výhodné nechat vypracovat průkaz až po dokončení případných úprav, aby uváděl lepší výslednou třídu.

Jak třída energetické náročnosti ovlivní cenu a rychlost prodeje

Přesná čísla o tom, o kolik procent klesne cena bytu v horší třídě, nelze obecně uvádět; závisí na lokalitě, stavu domu a poptávce. Věcně lze ale popsat mechanismy, kterými třída působí:

• Provozní náklady. Kupující, zejména ti, kteří byt financují hypotékou, počítají s měsíčními náklady na vytápění a energie. Horší třída znamená vyšší očekávané náklady.
• Vyjednávání. Slabá třída se stává argumentem pro slevu, protože kupující zahrnuje do kalkulace budoucí zateplení nebo výměnu zdroje tepla.
• Délka prodeje. Byty v domě s patrnými energetickými nedostatky se mohou prodávat pomaleji, zvlášť pokud je v nabídce srovnatelná konkurence v lepším stavu.
• Financování. Někteří věřitelé k energetické náročnosti přihlížejí při posuzování úvěru; podmínky konkrétní banky je nutné zjistit u ní.

Třída je tedy jedním z faktorů, nikoli jediným. Poloha, dispozice a cena za jednotku často rozhodují více. Právě proto je dobré počítat s ní už při kalkulaci rozprodeje.

Které úpravy zvyšují třídu a kdy se vyplatí

Energetická náročnost činžovního domu se zlepšuje zejména těmito opatřeními:

• zateplení obvodových stěn, střechy nebo stropu nad posledním podlařím a nad suterénem,
• výměna oken a vstupních dveří, případně oprava jejich těsnosti,
• modernizace zdroje tepla a rozvodů, hydraulické vyvážení a regulace,
• úprava přípravy teplé vody a případně využití obnovitelných zdrojů,
• zateplení a zasklení společných prostor.

Zda se investice vyplatí, rozhoduje poměr tří veličin: náklad na opatření, dosažený posun v třídě a předpokládaný dopad na prodejní ceny jednotek. Jednoduché pravidlo neexistuje. Opatření, která zároveň řeší technický dluh domu (zatékání, vlhkost, dožité okna), mají zpravidla příznivější poměr než čistě kosmetické úpravy.

Do výpočtu patří také dostupné dotační programy. Jejich podmínky se mění, proto je ověřte u poskytovatele před zahájením prací, protože některé programy vylučují zahájení prací před podáním žádosti.

Souvislost se stavebními úpravami a právním stavem domu

Zateplení fasády či změna technologií mohou být podle rozsahu předmětem řízení nebo ohlášení podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb. Povolení je tedy třeba zahrnout do harmonogramu. Zároveň nesmí dojít ke střetu s připravovaným rozdělením domu: prohlášení vlastníka a vymezení jednotek podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. vychází ze stavu domu, a pokud se stavební změny dotknou společných částí, je potřeba je zohlednit v dokumentaci.

Kupující se stávají vlastníky až vkladem do katastru nemovitostí (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.). Průkaz proto předávejte při uzavření smlouvy, aby byla informace o energetické náročnosti prokazatelně doložena před převodem.

Jak energetiku zařadit do přípravy rozprodeje

Při transformaci činžáku na prodejné jednotky je rozdíl hodnoty mezi prodejem domu vcelku a rozprodejem po jednotkách typicky v rozmezí +20–40 %. Přesné číslo určí feasibility a energetická stránka domu je jedním z podkladů, ze kterých se počítá. Zlepšení třídy se promítá do ceny jednotek, ale zároveň zvyšuje investiční náklad, takže je potřeba obojí porovnat na konkrétních datech.

Vhodný postup:

1. zjistit aktuální technický stav a orientační třídu domu,
2. navrhnout varianty úprav a jejich pravděpodobný dopad na třídu,
3. porovnat náklady s očekávanou prodejní cenou jednotek,
4. rozhodnout, zda energetická opatření provést před prodejem, nebo je nechat na kupujících a promítnout do ceny.

Tento krok je součástí Auditu a plánu, jehož výstup je do šesti týdnů. Projekt pak prochází třemi branami (legal, permit, sales gate) a do další fáze se postupuje jen s potvrzenými čísly; průběh popisuje stránka Jak to funguje. Další otázky najdete v sekci Časté dotazy.