Dá se vzít hypotéka na jednotku, která ještě není zapsána v katastru?

Běžné čerpání hypotéky to neumožňuje, protože zástavní právo nelze zřídit k věci, která právně neexistuje. Kupující obvykle uzavře smlouvu o smlouvě budoucí a úvěr se čerpá až po vkladu prohlášení vlastníka a převodu jednotky. Konkrétní postup určuje každá banka.

Kdy se stanu vlastníkem jednotky?

Až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Katastrální úřad podle zákona č. 256/2013 Sb. nesmí rozhodnout dříve než po dvaceti dnech od vyrozumění vlastníka a průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní.

Jak si pohlídám, že kupní cenu neztratím?

Cenu platíte bezhotovostně přes advokátní nebo notářskou úschovu, ze které se uvolní až po splnění podmínek, typicky po zápisu vlastnictví. Hotovostní platba je navíc omezena zákonem č. 254/2004 Sb.

Co když banka hypotéku neschválí?

Doporučuje se do smlouvy zahrnout odkládací podmínku financování, která stanoví, jak se strany z rezervace vyváží. Výsledek závisí na konkrétním znění smlouvy.

Platí kupující daň z nabytí nemovitých věcí?

Ne, daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb.

Hypotéka na jednotku v rozprodávaném domě během transformace: co potřebuje banka

Publikováno 31. 10. 2026 · Read in English

Banka poskytne hypotéku na jednotku zpravidla až tehdy, když jednotka právně existuje, tedy po vkladu prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, a když může na ni zřídit zástavní právo. Pokud jednotka v rozprodávaném domě ještě není zapsána, řeší se to časovým uspořádáním smluv, úschovou kupní ceny a podmínkami čerpání úvěru. Vlastník domu tak musí transformaci připravit tak, aby byla pro banky čitelná a doložitelná.

Shrnutí

Banka potřebuje existující jednotku, jasné vlastnictví, bezproblémový list vlastnictví a možnost zřídit zástavní právo.
Dokud není prohlášení vlastníka zapsáno v katastru, jednotka jako samostatná věc neexistuje a běžné čerpání hypotéky není možné.
Překlenutí řeší smlouva o smlouvě budoucí, advokátní úschova a čerpání úvěru až po vkladu.
Vlastník domu zrychlí prodej, když kupujícím předem připraví podklady a ověří postup s bankami.
Postup se liší banku od banky, proto jej kupující konzultuje s bankou ještě před podpisem rezervace.

Proč je hypotéka na jednotku v transformaci specifická

Kupující běžného bytu v hotovém domě předloží bance list vlastnictví, kupní smlouvu a znalecký posudek. U domu, který se teprve rozděluje na jednotky, je situace jiná. Jednotka jako samostatný předmět vlastnictví vzniká až na základě prohlášení vlastníka podle § 1166 a násl. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. a jeho zápisu do katastru nemovitostí. Do té doby existuje jen dům na pozemku.

Banka přitom úvěr zajišťuje zástavním právem k nemovité věci. To podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (§ 1309 a násl.) k nemovitosti vzniká zápisem do veřejného seznamu. Zástavu nelze zřídit k věci, která právně ještě neexistuje. Z toho plynou téměř všechny praktické potíže.

Checklist: co banka obvykle požaduje

Konkrétní požadavky určuje každá banka vlastními interními pravidly. Obecně se ale opakují stejné okruhy. Kupující by je měl mít připravené, vlastník domu by je měl umět dodat.

Doklady o jednotce: aktuální list vlastnictví, prohlášení vlastníka s vymezením jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech, případně stanovy nebo pravidla společenství vlastníků.
Kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí s přesným určením jednotky, ceny a platebních podmínek.
Ocenění jednotky zpracované znalcem nebo odhadcem uznávaným bankou.
Čistý právní stav: bez nezrušených zástavních práv, exekučních zápisů či jiných omezení, která by bránila zřízení zástavy v prvním pořadí.
Doklady kupujícího: příjmy, závazky, vlastní zdroje na část ceny.
Pojištění nemovitosti a postoupení práv z pojistky ve prospěch banky.
Informace o správě domu: kdo dům spravuje, jak se tvoří fond oprav a jaké jsou předpisy záloh.

Co když jednotka ještě není v katastru

Toto je klíčový bod pro rozprodávaný dům. Obvyklé řešení má několik kroků, které na sebe navazují.

Rezervace a smlouva o smlouvě budoucí kupní (§ 1785 a násl. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.). Zavazuje strany uzavřít kupní smlouvu poté, co jednotka vznikne.
Vklad prohlášení vlastníka do katastru. Teprve tím jednotky vzniknou.
Uzavření kupní smlouvy k již existující jednotce a návrh na vklad vlastnického práva.
Úschova kupní ceny u advokáta nebo notáře, ze které se platí až po splnění dohodnutých podmínek.
Čerpání hypotéky a zřízení zástavního práva ve prospěch banky vkladem do katastru.

Některé banky umožňují čerpat úvěr až po zápisu zástavy, jiné vyžadují doplňující zajištění, například zástavu jiné nemovitosti. Kupující by se proto měl banky zeptat ještě před podpisem rezervace, zda a za jakých podmínek jednotku v domě ve fázi transformace přijme.

Role katastru a časové zajištění

Vlastnické právo k nemovitosti přechází až vkladem do katastru nemovitostí. Katastrální úřad podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. nesmí rozhodnout dříve než po uplynutí dvaceti dnů od vyrozumění vlastníka. Průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní. Při plánování termínů čerpání úvěru je třeba s touto dobou počítat, a to opakovaně: u prohlášení vlastníka, u převodu vlastnictví a u zástavního práva.

Pro kupujícího i banku je podstatné pořadí zápisů. Vklad vlastnického práva a vklad zástavy se proto obvykle podávají současně a jejich pořadí upravuje smluvní dokumentace. Vlastník domu tak předchází situaci, že kupující ponese platební povinnost dříve, než získá vlastnictví.

Záruky pro kupujícího a pro prodávajícího

Kupující se obává, že zaplatí a jednotku nezíská. Prodávající se obává, že nabídne jednotku a banka úvěr nakonec neschválí. Obě rizika snižují stejné nástroje:

Bezhotovostní platba přes advokátní úschovu. Hotovostní platba je navíc omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.), takže se pro kupní cenu nehodí.
Odkládací podmínka financování ve smlouvě: pokud banka úvěr neschválí, strany se z rezervace vyvážou za předem dohodnutých podmínek.
Kontrola listu vlastnictví před podpisem a před uvolněním peněz z úschovy.
Jasná dokumentace domu: technický stav, rozdělení společných částí, režim správy.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.), kupující ji tedy neplatí. Daňové dopady prodeje na straně prodávajícího, například časový test nebo využití k bydlení, upravuje zákon o dani z příjmů č. 586/1992 Sb.; podrobnosti je vhodné ověřit u Finanční správy nebo daňového poradce.

Co má připravit vlastník domu

Úspěšný prodej po jednotkách závisí na tom, zda jsou kupující schopni získat financování. Zároveň platí, že hodnota rozprodeje po jednotkách se typicky pohybuje o 20–40 % nad prodejem domu vcelku; přesné číslo určí feasibility. Tento potenciál se ztratí, pokud se jednotky kvůli bankovním podmínkám nedají prodat.

Praktické kroky pro vlastníka:

Již při přípravě projektu nastavit právní strukturu tak, aby prohlášení vlastníka a podklady pro banky byly připraveny včas.
Vyřešit zatížení domu, například stávající zástavy, aby bylo možné jednotky převádět bez omezení.
Zajistit podklady pro ocenění a jednotný balíček dokumentů pro každou jednotku.
Nastavit prodejní harmonogram podle skutečné doby zápisů do katastru.

Tyto otázky se řeší už ve fázi Auditu a plánu, jehož výstup je do šesti týdnů. Projekt prochází třemi branami (legal, permit, sales gate) a do další fáze se jde jen s potvrzenými čísly. Pokud chcete celý proces včetně prodeje svěřit jednomu partnerovi, vysvětluje jej stránka End-to-end realizace. Další odpovědi najdete v častých dotazech.