Jaké katastrální problémy mohou zablokovat rozdělení činžáku na jednotky

Proč se problémy objevují právě u katastru

Katastrální úřad posuzuje, zda návrh a přiložené listiny odpovídají zákonu a zápisu v katastru, proto každý nesoulad končí výzvou k opravě nebo zamítnutím.

Vlastnické právo k nemovitosti přechází až vkladem do katastru nemovitostí. Totéž platí pro vznik jednotek: dokud není prohlášení vlastníka vloženo, existuje jen dům jako jedna věc. Podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. nesmí úřad o vkladu rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka. Průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní, ale to platí pro bezvadný návrh. Pokud úřad najde vadu, řízení se prodlužuje o dobu, kterou potřebujete na nápravu.

Z hlediska projektu jde o riziko času a nákladů. Rozdíl hodnoty mezi prodejem domu vcelku a rozprodejem po jednotkách bývá typicky +20–40 %, přesné číslo ale určí až feasibility. Zdržení u katastru tento přínos nemaří, jen posouvá jeho realizaci.

Nejasné hranice pozemku a zastaralý geometrický plán

Pozemek pod domem musí být v katastru jednoznačně určen, jinak nelze spolehlivě sepsat prohlášení ani popsat, co k jednotkám patří.

U starších činžáků se stává, že skutečné oplocení neodpovídá katastrální mapě, že pozemek je veden ve starém zobrazení nebo že část dvora či zahrady patří jinému vlastníku. Zastaralý geometrický plán pak neodpovídá současnému stavu stavby, například po přístavbě nebo úpravě půdy.

• Kontrola: porovnejte katastrální mapu, výpis a skutečný stav na místě.
• Náprava: nechte u oprávněného geodeta zpracovat nový geometrický plán a nechte jej potvrdit podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb.
• Spor o hranici: pokud se sousedé neshodnou, je nutná dohoda, případně soudní řešení; to je nejdelší varianta.

Doba řešení závisí na tom, zda jde o prostou aktualizaci, nebo o spor. První případ bývá otázkou týdnů, druhý může trvat i řadu měsíců.

Nezapsaná nebo nedokončená stavba a chybějící dokumentace

Dům musí být v katastru zapsán v rozsahu, ve kterém ho chcete rozdělit, a musí k němu existovat doložitelná dokumentace.

Častým problémem jsou půdní vestavby, přístavby nebo změny dispozic provedené bez zápisu či bez povolení. Vzniká tak rozdíl mezi katastrem, dokumentací a skutečností. Podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb. je třeba posoudit, zda je stav legalizovatelný, případně zda je potřeba dodatečné povolení nebo jiný úkon.

K prohlášení vlastníka patří podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. mimo jiné popis a vymezení jednotek a půdorysy podlaží. Chybí-li podklady, je nutné nechat vyhotovit zaměření a dokumentaci skutečného provedení.

1. Zjistěte, co je v katastru zapsáno a co ve skutečnosti stojí.
2. Dohledejte kolaudační rozhodnutí a stavební povolení v archivu stavebního úřadu.
3. Neshody řešte legalizací nebo zápisem změny.
4. Teprve poté nechte zpracovat podklady k prohlášení.

Tato fáze odpovídá bráně permit v postupu popsaném na stránce Jak to funguje.

Zástavní právo, exekuce a další zápisy na listu vlastnictví

Zástava na domě rozdělení automaticky nezakazuje, ale obvykle je k němu potřeba součinnost věřitele a správné promítnutí zástavy do jednotek.

Hypotéka nebo jiné zástavní právo po vzniku jednotek nezaniká; je nutné řešit, jak se bude vztahovat na jednotlivé jednotky a jak ji budete uvolňovat při prodeji každé z nich. V praxi se s věřitelem sjednává postup uvolnění zástavy za jednotku při úhradě sjednané části dluhu. Podmínky závisí na smlouvě s bankou.

Přísnější překážkou jsou poznámky o exekuci nebo insolvenčním řízení. Na nemovitost postiženou exekucí podle exekučního řádu č. 120/2001 Sb. nebo insolvencí podle zákona č. 182/2006 Sb. se omezení dispozice vztahují a bez jejich vyřešení vklad zpravidla neprojde. Stejně je třeba prověřit věcná břemena a nájemní vztahy, které mohou ovlivnit prodejnost.

Doba řešení se odvíjí od ochoty věřitele a výše dluhu; slibovat ji předem nelze.

Nesouladné podíly a vady prohlášení vlastníka

Podíly na společných částech domu musí být v prohlášení určeny správně a konzistentně, jinak katastrální úřad vklad odmítne nebo vyzve k opravě.

Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. vychází z toho, že velikost podílu na společných částech se určuje podle poměru podlahové plochy jednotky k celku, pokud prohlášení neurčí jinak. Chyby vznikají při špatném měření ploch, při opomenutí sklepů či půdních prostor nebo když součet podílů nedává celek. Problém také působí rozpor mezi textem prohlášení a přiloženými plány.

Pokud je dům ve spoluvlastnictví více osob, musí prohlášení podepsat všichni vlastníci. Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno; u podílu vzniklého děděním trvá jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví (§ 1124 občanského zákoníku). Dědické nebo nedořešené vlastnické vztahy je proto nutné vyřešit před podáním.

Jak vypadá řešení a jak dlouho trvá

Celková doba závisí hlavně na přípravě podkladů, nikoli na samotném vkladu, který trvá v průměru zhruba 22 dní.

1. Rešerše: výpis z katastru, mapa, listiny, dokumentace.
2. Seznam vad: co je nesoulad a kdo jej musí vyřešit (geodet, stavební úřad, věřitel, spoluvlastníci).
3. Náprava: nový geometrický plán, legalizace, dohoda s bankou, úprava podílů.
4. Návrh na vklad: prohlášení vlastníka s přílohami.
5. Řízení u katastru: rozhodnutí nejdříve po 20 dnech od vyrozumění; při vadách výzva a přerušení.

Jednoduché aktualizace trvají kratší dobu, spory o hranice nebo legalizace staveb výrazně delší. Přesné lhůty seriózně stanoví až posouzení konkrétního domu. Při prodeji jednotek později řešte také daňové dopady; obecně se odvíjejí od časového testu a od využití k bydlení, podrobnosti ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce (zákon č. 586/1992 Sb.).

Co udělat teď

Začněte kontrolou podkladů; nejlevněji se vady řeší dřív, než do projektu investujete další prostředky.

• Pořiďte aktuální výpis z katastru pro dům i pozemek.
• Připravte kolaudační rozhodnutí, plány a případné starší geometrické plány.
• Shromážděte smlouvy o úvěru a zástavě a přehled nájemních vztahů.
• U spoluvlastnictví si ujasněte, kdo bude prohlášení podepisovat.
• Nechte si domluvit posouzení v rámci služby Audit a plán.

Nezávaznou nabídku nebo posouzení domu získáte přes formulář pod článkem. Orientační představu o potenciálu domu poskytne i kalkulačka potenciálu.