Právní postavení a daně vlastníka při rozprodeji činžáku po jednotkách
Publikováno 4. 11. 2026 · Read in English
Při rozprodeji činžáku po jednotkách se z majitele domu stává prodávající, který odpovídá kupcům za právní stav i vady jednotek a jehož příjmy se mohou posuzovat jinak než jednorázový prodej domu vcelku. Vlastnictví jednotky přechází na kupujícího až vkladem do katastru nemovitostí. Konkrétní daňový režim závisí na vašem případu, proto ho ověřte u daňového poradce nebo na Finanční správě.
Shrnutí
- Rozprodejem získáváte roli prodávajícího s odpovědností za právní stav a vady jednotek (občanský zákoník č. 89/2012 Sb.).
- Jednotky vznikají prohlášením vlastníka a zápisem do katastru; vlastnictví kupce vzniká až vkladem.
- Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena (zákon č. 386/2020 Sb.); příjmy z prodeje se posuzují podle zákona č. 586/1992 Sb.
- Nájemní vztahy a zástavní práva se prodejem neztratí, je nutné je vyřešit předem.
- Typický rozdíl hodnoty oproti prodeji vcelku je +20–40 %; přesné číslo určí feasibility.
Co se mění: z majitele domu prodávající jednotek
Rozprodejem přebíráte roli, která je blíže developerovi než pasivnímu majiteli domu. Dosud jste spravoval jednu nemovitost a pobíral nájemné. Nově připravujete právní podobu jednotek, uzavíráte řadu kupních smluv a odpovídáte každému kupci zvlášť.
Zákon pojem developer v tomto smyslu neupravuje, jde o praktické označení. Rozhodující jsou povinnosti, které z prodeje plynou z občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., a také to, jak se na vaši činnost dívá daňové právo.
Vznik jednotek a přechod vlastnictví
Jednotky nevznikají samy, vznikají prohlášením vlastníka a zápisem do katastru nemovitostí. Prohlášení vlastníka podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (§ 1166 a násl.) určuje, co je jednotka a co společné části domu, a stanoví spoluvlastnické podíly.
Kupující se stává vlastníkem až vkladem do katastru. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.) a průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní. Do té doby jednotku vlastníte vy, a tedy nesete i související povinnosti.
Platby probíhají bezhotovostně, ideálně přes advokátní úschovu. Hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.).
Odpovědnost vůči kupujícím
Za každou prodanou jednotku odpovídáte kupci jako prodávající, včetně vad a právních vad. Kupní smlouva se řídí občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. (§ 2079 a násl.), práva z vadného plnění upravuje zejména § 2106 a následující.
V praxi to znamená:
- kupujícímu musíte předat jednotku bez neoznámených zástav a omezení,
- stavebně technický stav musíte popsat pravdivě, zatajené vady se vám mohou vrátit,
- úpravy jednotek či společných částí musí odpovídat stavebnímu zákonu č. 283/2021 Sb. a případnému povolení,
- před prodejem je nutné řešit zástavní práva, například banky, aby je bylo možné z jednotek uvolnit.
Nájemníci, spoluvlastníci a třetí osoby
Prodej jednotky nezruší nájem, nový vlastník do něj vstupuje. Podle § 2221 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. nabyvatel nastupuje do práv a povinností pronajímatele. S nájemníky proto počítejte již při plánování a jednejte s nimi otevřeně.
Pokud dům vlastní více osob, je třeba jejich souhlasu a shody na postupu. Obecné předkupní právo spoluvlastníků bylo zrušeno v roce 2020; trvá jen šest měsíců od vzniku spoluvlastnictví, pokud podíl vznikl děděním (§ 1124 občanského zákoníku). Jsou-li na domě dluhy, mohou do prodeje vstoupit exekuce či insolvence (exekuční řád č. 120/2001 Sb., insolvenční zákon č. 182/2006 Sb.), což je třeba ověřit hned na začátku.
Daňové dopady na straně prodávajícího
Daňově se změnil hlavně pohled na příjem z prodeje, nikoli na samotný převod. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb., takže ji kupující neplatí. Prodávající však řeší daň z příjmů podle zákona č. 586/1992 Sb.
Obecně platí, že u prodeje nemovitosti se posuzuje například časový test a využití k bydlení. Při opakovaném prodeji více jednotek ale může být posuzováno, zda nejde o soustavnou činnost za účelem zisku, která se zdaňuje odlišně. Záleží také na tom, zda dům vlastníte jako fyzická osoba, nebo společnost. Konkrétní podmínky vám potvrdí daňový poradce nebo Finanční správa; nespoléhejte na obecné pravidlo.
Proč se to vyplatí řešit včas
Právní a daňové nastavení ovlivňuje, kolik z vyšší hodnoty vám nakonec zůstane. Typický rozdíl hodnoty mezi prodejem domu vcelku a rozprodejem po jednotkách je +20–40 %, přesné číslo určí feasibility. Právní a daňové náklady je nutné do výpočtu zahrnout.
Proto projekt prochází třemi branami (legal, permit, sales gate) a do další fáze se jde jen s potvrzenými čísly. Popis postupu najdete na stránce Jak to funguje. Orientační odhad potenciálu si můžete udělat v kalkulačce potenciálu.
Co udělat teď
Nejprve si nechte zpracovat posouzení domu, teprve potom rozhodujte o formě prodeje.
- Připravte výpis z katastru, nájemní smlouvy, přehled zástav a dluhů a dostupnou stavební dokumentaci.
- Ujasněte si, zda dům vlastníte jako fyzická osoba, nebo společnost, a konzultujte daňový dopad s daňovým poradcem.
- Nechte zpracovat Audit a plán, placenou feasibility s výstupem do 6 týdnů.
- Zvolte formu spolupráce: Audit a plán, End-to-end realizace, nebo Partnerství / JV.
Zda je tento postup vhodný pro vaši situaci, zjistíte na stránce Pro koho je Činžáky.com. Nezávaznou nabídku nebo posouzení získáte přes formulář pod článkem.