Jak zabezpečit prodej jednotky, aby se kupující nemohl vracet se stížnostmi
Publikováno 5. 11. 2026 · Read in English
Odpovědnosti za vady nelze zcela zbavit, ale lze ji výrazně omezit: prodávající musí před prodejem zjistit skutečný stav jednotky, pravdivě ho popsat v kupní smlouvě a předat doložitelné dokumenty. Kupující pak nemá důvod tvrdit, že mu byla vada zamlčena, a spor se opírá o písemné podklady, nikoli o dohady. Tento postup vychází z občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. a je stejně důležitý u jednotlivé jednotky jako u rozprodeje celého domu po jednotkách.
Shrnutí
- Zcela vyloučit odpovědnost za vady nelze, zejména za vady, které prodávající znal a zamlčel; lze ji ale rozumně vymezit.
- Základem ochrany je zdokumentovaný stav jednotky a domu před prodejem: stavba, instalace, sítě, společné části.
- Kupní smlouva má stav popsat konkrétně, uvést známé vady a upravit předání a převzetí protokolem.
- Energetický průkaz a doklady o revizích se předávají jako součást dokumentace; neřeší se až po prodeji.
- Platba přes advokátní úschovu a čekání na vklad do katastru chrání obě strany před sporem o peníze a vlastnictví.
Co je reálné zabezpečit a co ne
Prodávající se nemůže zbavit odpovědnosti za všechno, ale může předejít většině sporů tím, že vady nezamlčí a stav prokáže.
Kupující má při koupi nemovité věci práva z vadného plnění podle § 2161 a následujících občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Lhůta pro uplatnění vady u nemovité věci je podle § 2165 delší než u movitých věcí. Pokud však kupující o vadě v době uzavření smlouvy věděl, opírá se jeho případný nárok o mnohem slabší základ. Naopak vadu, kterou prodávající znal a mlčel o ní, kupující může napadat i prostřednictvím institutů omylu a lstivého předstírání (§ 583 a § 587 občanského zákoníku).
Praktický závěr: cílem není „vyloučit všechno“, ale zajistit, aby kupující znal skutečný stav, potvrdil to podpisem a aby to šlo doložit.
Co zjistit a potvrdit před prodejem
Před nabídkou jednotky je třeba mít zmapovaný technický, stavební i právní stav, protože právě z nich vznikají pozdější stížnosti.
- Stavební stav: střecha, fasáda, vlhkost, statika, stav stropů a schodiště, případné trhliny nebo dřívější sanace. Zjištěné skutečnosti nechte zachytit odborným posudkem nebo fotodokumentací s datem.
- Instalace a sítě: elektřina, rozvody vody a odpadů, plyn, topení, komíny. Ověřte, zda jsou funkční a zda existují revizní zprávy.
- Úpravy a přestavby: zda byly provedeny se stavebním povolením nebo ohlášením a zda odpovídají skutečnosti v dokumentaci. Podmínky upravuje stavební zákon č. 283/2021 Sb.; starší stavby se posuzují i podle dříve platné úpravy.
- Právní stav: zápis v katastru nemovitostí, zástavní práva, věcná břemena, nájemní vztahy. Údaje si ověřte ve veřejně dostupném výpisu.
- Společné části a dům: podíl na společných částech, příspěvky do fondu oprav, dluhy domu a plánované investice.
Chybí-li některé podklady, je lepší to zjistit a řešit před prodejem než až po reklamaci. Právě tuto přípravu pokrývá Audit a plán.
Co má obsahovat kupní smlouva
Kupní smlouva chrání prodávajícího nejvíc tehdy, když stav jednotky popisuje konkrétně a pravdivě, ne obecnými formulacemi.
- Popis stavu: uveďte, v jakém stavu se jednotka prodává (včetně opotřebení a známých vad), a že kupující měl možnost prohlídky.
- Prohlášení prodávajícího: věcné a pravdivé prohlášení o právním stavu, o neexistenci dluhů a zatížení mimo uvedená a o tom, že mu nejsou známy jiné vady. Nepravdivé prohlášení je riziko, ne ochrana.
- Známé vady: vypište je a uveďte, že kupující je při koupi zná a přijímá. Vada, o které kupující věděl, mu zpravidla nezakládá stejný nárok.
- Rozsah odpovědnosti: odpovědnost za vady lze v mezích zákona smluvně upravit, nikoli však za vady, které prodávající zamlčel. Znění nechte posoudit advokátem; formulace „prodává se jak stojí a leží“ samy o sobě nestačí.
- Příslušenství a vybavení: co zůstává a co se odvozí, včetně měřidel a klíčů.
- Platba a vklad: úschova, termín úhrady a vzájemná součinnost při vkladu.
Předávané dokumenty, energetický průkaz a revize
Úplná a podepsaná předávací dokumentace je nejlepším důkazem, že kupující dostal všechny informace.
| Dokument | Proč se předává |
|---|---|
| Výpis z katastru nemovitostí, případně prohlášení vlastníka | Prokazuje právní stav a vymezení jednotky |
| Energetický průkaz | Povinná součást prodeje budovy nebo jednotky podle zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií; ověřte si, zda se na vaši jednotku vztahuje |
| Revizní zprávy (elektřina, plyn, komín) | Dokládají technický stav instalací v daném okamžiku |
| Stavební dokumentace a rozhodnutí | Dokládá legalitu úprav |
| Doklady o zálohách, fondu oprav a vyúčtování | Chrání před sporem o dluhy a náklady |
| Předávací protokol | Zachycuje stav, stavy měřidel, klíče a prohlášení kupujícího |
Energetický průkaz nechte vypracovat před zveřejněním nabídky, aby údaje v inzerátu a smlouvě odpovídaly. Revize nejsou samy o sobě zárukou bezvadnosti, ale dokládají, v jakém stavu byly zařízení v době kontroly. Pokud revize odhalí závadu, odstraňte ji nebo ji uveďte ve smlouvě jako známou vadu.
Platba, vklad a pojištění
Další spory vznikají kolem peněz a okamžiku převodu, proto je třeba je ošetřit stejně pečlivě jako technický stav.
Vlastnické právo přechází až vkladem do katastru nemovitostí. Katastrální úřad nesmí rozhodnout dříve než po dvaceti dnech od vyrozumění vlastníka (katastrální zákon č. 256/2013 Sb.); průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní. Do té doby je vhodné mít peníze uložené v advokátní úschově s jasnými podmínkami uvolnění. Hotovostní platba je omezena na 270 000 Kč za den (zákon č. 254/2004 Sb.), proto se běžně platí bezhotovostně.
Pokud jde o pojištění, běžné pojištění nemovitosti nekryje automaticky odpovědnost prodávajícího za vady prodané jednotky. Konkrétní možnosti proto ověřte u pojišťovny nebo pojišťovacího poradce a nespoléhejte na obecná ujištění. Daňové dopady prodeje (například časový test nebo využití k bydlení) ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce podle zákona o dani z příjmů č. 586/1992 Sb.
Co udělat teď
Nejrozumnější je začít sběrem podkladů a nezávislým posouzením stavu ještě před stanovením ceny a uzavřením smlouvy.
- Připravte výpis z katastru, prohlášení vlastníka, stavební dokumentaci a dostupné revize.
- Nechte posoudit technický stav a zdokumentovat jej s datem.
- Zajistěte energetický průkaz a doplňte chybějící revize.
- Nechte advokáta zkontrolovat kupní smlouvu a předávací protokol.
- Domluvte bezhotovostní platbu přes advokátní úschovu.
Pokud vlastníte celý činžovní dům a zvažujete rozprodej po jednotkách, projekt prochází třemi branami (legal, permit, sales gate) a do další fáze se jde jen s potvrzenými čísly. Přehled najdete v části Jak to funguje, případně v End-to-end realizaci a v častých dotazech. Nezávaznou nabídku nebo posouzení získáte přes formulář pod článkem.