Co se stane s hypotékou nebo zástavou na činžáku, když prodáváte jednotky jednotlivě

Co se děje se zástavou, když se dům rozdělí na jednotky

Zástavní právo zpravidla přetrvává na nemovité věci i po jejím rozdělení, takže se dotkne i jednotlivých jednotek. Jednotky vznikají prohlášením vlastníka podle § 1169 a násl. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., ale věřitel svou jistotu neztrácí jen proto, že se změnil právní režim domu.

V praxi to znamená, že kupující by jednotku převzal se zástavou ve prospěch vaší banky, což žádný rozumný kupující ani jeho financující banka nepřijme. Zástava se proto musí u každé prodávané jednotky uvolnit a vymazat. Zástavní právo upravují § 1309 a násl. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., zápisy do katastru pak katastrální zákon č. 256/2013 Sb.

Přesný dopad na váš dům závisí na znění zástavní smlouvy. Proto je prvním krokem vždy její důkladné přečtení, nejlépe s advokátem.

Co zjistit dříve, než cokoli podepíšete

Základem je úplný přehled všech zatížení domu a podmínek, které si sjednal věřitel. Bez něj nelze spolehlivě plánovat ani cenu, ani harmonogram prodeje.

1. List vlastnictví – zjistěte všechna zástavní práva, věcná břemena a poznámky, včetně případných exekučních zástav (exekuční řád č. 120/2001 Sb.).
2. Úvěrová a zástavní smlouva – hledejte omezení nakládání se zástavou, povinnost žádat o souhlas, podmínky předčasného splacení a sankce.
3. Aktuální výše dluhu – vyžádejte si od věřitele písemný přehled jistiny, úroků a případných poplatků.
4. Další věřitelé – u dluhů mimo úvěr zjistěte, zda neprobíhá exekuce nebo insolvence (insolvenční zákon č. 182/2006 Sb.); v takovém případě má postup svá pravidla a vlastník nemusí smět s majetkem volně nakládat.

Tato analýza je součástí právní fáze projektu. Obecný postup popisuje stránka Jak to funguje.

Refinancování před transformací, nebo řešení během ní

Neexistuje univerzálně lepší varianta; záleží na výši dluhu vůči hodnotě domu, na smlouvě a na ochotě věřitele. Obě cesty mají své výhody i omezení.

Konkrétní náklady a podmínky vždy určuje smlouva a nabídka věřitele; v tomto článku je nelze předvídat.

Jak se zástava odstraňuje u prodávaných jednotek

Zástava se u jednotky maže se souhlasem věřitele, obvykle současně s úhradou části dluhu z kupní ceny. Aby kupující neriskoval, platí se zpravidla bezhotovostně přes advokátní úschovu.

1. Věřitel a vlastník se dohodnou na částce, za kterou věřitel jednotku uvolní.
2. Kupní cena se složí do advokátní úschovy; hotovostní platba je podle zákona č. 254/2004 Sb. omezena na 270 000 Kč za den, proto seriózní prodej probíhá bezhotovostně.
3. Advokát z úschovy uhradí věřiteli sjednanou částku a ten vystaví souhlas s výmazem zástavy.
4. Návrh na vklad vlastnického práva a výmaz zástavy se podá u katastrálního úřadu.
5. Po provedení vkladu se zbytek ceny vyplatí prodávajícímu.

Vlastnické právo přechází až vkladem do katastru. Katastrální úřad podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. nesmí rozhodnout dříve než po 20 dnech od vyrozumění vlastníka a průměrná doba vkladu je zhruba 22 dní. Tuto dobu je třeba zahrnout do plánu toku peněz a sjednaných lhůt s věřitelem.

Jak na to hledí banky

Banka posuzuje hlavně to, zda po uvolnění jednotky zůstane zbylý dluh dostatečně kryt zbývající zástavou. Při prodeji jednotku po jednotce hodnota zbývajícího zajištění klesá, a proto věřitelé často požadují, aby se z každého prodeje splácela jejich přiměřená část.

Věřitelé obvykle oceňují, když mají k dispozici:

• prohlášení vlastníka a rozpis podlahových ploch a podílů,
• znalecké ocenění jednotek a podložený plán prodeje,
• harmonogram a rozpočet stavebních úprav a povolení podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb.,
• jasný postup vyplácení z úschovy.

Výhodou je, že projekt prochází třemi branami (legal, permit, sales gate) a do další fáze se jde jen s potvrzenými čísly. Věřitel pak vidí podložený plán, ne odhad. Typický rozdíl hodnoty mezi prodejem domu vcelku a rozprodejem po jednotkách je +20–40 %; přesné číslo určí feasibility a právě tento rozdíl bývá argumentem pro dohodu o uvolňování zástav.

Rizika, na která dát pozor

Největším rizikem je prodat nebo slíbit jednotku bez souhlasu věřitele. Porušení smlouvy může vést k zesplatnění úvěru a komplikacím při vkladu.

• Exekuční a soudcovské zástavy – vznikají mimo vaši dohodu s bankou a mají vlastní postup mazání; v dražbě je nejnižší podání dvě třetiny výsledné ceny (§ 336e občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., pro exekuce přiměřeně), proto nucený prodej bývá pro vlastníka nevýhodný.
• Časový nesoulad – splatnost úvěru či fixace může skončit dřív, než se prodají jednotky.
• Daně – příjem z prodeje může podléhat dani podle zákona o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. (rozhoduje například časový test a využití k bydlení); podrobnosti ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb., takže kupující tento náklad nenese.

Co udělat teď

Nejdřív si ověřte stav zatížení a smluvní podmínky, teprve potom plánujte prodej.

1. Stáhněte aktuální výpis z katastru nemovitostí a připravte všechny smlouvy o úvěru a zástavě.
2. Vyžádejte si od věřitele aktuální výši dluhu a podmínky předčasného splacení nebo uvolňování.
3. Připravte přehled nájemních smluv a příjmů z domu.
4. Orientačně si spočtěte potenciál v kalkulačce potenciálu.
5. Zvolte rozsah spolupráce: placený Audit a plán má výstup do 6 týdnů, nebo End-to-end realizace.

Další odpovědi najdete v často kladených dotazech. Nezávaznou nabídku nebo posouzení domu získáte přes formulář pod článkem.